Beim Kauf einer Immobilie denken viele Interessenten zunächst nur an den Kaufpreis. Doch zusätzlich entstehen sogenannte Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland und Objekt bis zu 15 % des Kaufpreises betragen können. Dazu gehören unter anderem Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Wer diese Kosten nicht einkalkuliert, riskiert eine Finanzierungslücke.
1. Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Notarkosten und Grundbuch
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf notariell zu beurkunden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, begleitet die Abwicklung und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch.
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Kosten: etwa 1,5–2,0 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Immobilienkauf fällig. Ihre Höhe variiert je nach Bundesland.
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Spanne: 3,5–6,5 %
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Beispiel Sachsen: aktuell 5,5 %
Maklerprovision
Beauftragt der Verkäufer einen Immobilienmakler, zahlt der Käufer maximal 50 % der Provision. Üblich ist eine hälftige Teilung.
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Beispiel: 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer
2. Weitere Kosten, die Käufer berücksichtigen sollten
Renovierung und Modernisierung
Gerade bei Bestandsimmobilien entstehen häufig zusätzliche Ausgaben für neue Böden, Malerarbeiten oder energetische Sanierungen. Diese sollten unbedingt vorab kalkuliert werden.
Hausgeld und Rücklagen bei Eigentumswohnungen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss monatlich Hausgeld zahlen. Darin enthalten sind Verwaltungsgebühren, Betriebskosten und Rücklagen für Instandhaltungen. Auch bei Leerstand trägt der Eigentümer diese Kosten.
Finanzierungskosten und Grundschuldbestellung
Zusätzlich fallen bei der Immobilienfinanzierung Kosten für die Bestellung einer Grundschuld an.
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Höhe: meist etwa 0,6–1,2 % der Grundschuld
3. Beispielrechnung: Immobilienkauf in Sachsen
Kaufpreis: 200.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Notar & Grundbuch (1,5 %) | 3.000 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen (5,5 %) | 11.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %) | 7.140 € |
| Nebenkosten gesamt | 21.140 € |
| Renovierung (Beispiel) | 10.000 € |
| Gesamtkosten | 231.140 € |
👉 Ergebnis: Die tatsächlichen Kosten liegen mehr als 15 % über dem Kaufpreis.
Fazit
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf sind ein zentraler Faktor für die Finanzplanung. Käufer sollten neben dem Kaufpreis auch Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Renovierung und Finanzierungskosten einplanen. Nur so lassen sich finanzielle Engpässe vermeiden und eine solide Basis für die Investition schaffen.
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